Nghiên cứu này tiến hành phân tích phân nhóm các doanh nghiệp bất động sản niêm yết tại Việt Nam giai đoạn 2012–2023 bằng phương pháp phân tích dữ liệu đa hợp (CoDa) dựa trên mô hình DuPont. Bộ dữ liệu gồm 63 doanh nghiệp với 621 quan sát được thu thập từ ba sàn HOSE, HNX và UPCOM. Kết quả chỉ ra ba nhóm doanh nghiệp có đặc trưng tài chính khác biệt. Nhóm 1 chiếm đa số, duy trì tỷ trọng nợ dài hạn khoảng 45% tổng nợ và đạt hiệu quả sinh lời ổn định. Nhóm 2 có mức sinh lời tương tự nhưng gần như không sử dụng nợ dài hạn, phản ánh chiến lược thận trọng và ít phổ biến. Nhóm 3, mặc dù sử dụng đòn bẩy tài chính cao nhất, lại có ROA và ROE thấp, thể hiện rủi ro khi lạm dụng nợ. Kết quả nghiên cứu nhấn mạnh vai trò của cơ cấu vốn, đặc biệt là nợ dài hạn, trong việc duy trì khả năng sinh lời và nâng cao năng lực cạnh tranh của doanh nghiệp bất động sản. Các phát hiện này mang lại gợi ý quan trọng cho nhà hoạch định chính sách, nhà đầu tư và nhà quản trị trong việc đánh giá sức khỏe tài chính và xây dựng chiến lược phát triển bền vững.